「今の家を売って住み替えたいけれど、まだ住宅ローンが1,000万円以上残っている……」
「ローンが残ったまま売りに出して、銀行に怒られたりしないかな？」

このような不安を感じて、売却の一歩を踏み出せずにいる方は少なくありません。結論からお伝えすると、ローンが残っている状態でも家を売ることは十分に可能です。 ただし、そのためには「抵当権（ていとうけん）」という権利を外すためのルールを正しく理解しておく必要があります。

今回は、不動産売却において非常に重要な「抵当権抹消」の仕組みと、残債がある場合の売却の流れについて、八王子・多摩エリアの事例も交えながら分かりやすく解説します。

なぜ「残債」があると売却のハードルが高そうに見えるのか？

不動産を売却する際、最も大きなポイントとなるのが「引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消できるか」という点です。

多くの読者の方が「ローンが残っている＝売ってはいけない」と誤解しがちですが、正確には「売却した代金などでローンを全額返し、抵当権という『担保』を外した状態で買主に渡さなければならない」というルールがあるだけなのです。

たとえば、「八王子の戸建てから多摩センターの駅近マンションへ住み替えたい」と考えている方が、今の家のローンが残り1,500万円あるとします。この場合、売却価格が1,500万円以上であれば、売ったお金でローンを返せるため、何の問題もなくスムーズに売却を進めることができます。

知っておきたい「抵当権」と「残債」の基礎知識

まずは、言葉の意味を整理しておきましょう。ここを理解すると、売却の手続きがぐっとイメージしやすくなります。

抵当権（ていとうけん）とは？

抵当権とは、銀行などの金融機関が、住宅ローンの担保として不動産にかけている権利のことです。万が一、ローンの返済が滞った場合に、銀行がその不動産を競売（オークション）にかけて、貸したお金を回収するための「予約券」のようなものだと考えてください。

家を売るということは、所有権を新しい買主に移すということです。しかし、この「抵当権」がついたままの状態だと、買主は「もし前の持ち主が返済を止めたら、自分の家が差し押さえられてしまう」という大きなリスクを背負うことになります。そのため、売却の完了（引き渡し）と同時に、この抵当権を消す（抹消する）ことが絶対条件となるのです。

「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

売却を検討する際、ご自身の状況が以下のどちらに当てはまるかを確認することが第一歩です。

| 状態 | 内容 | 売却のしやすさ |
| アンダーローン | 売却価格 ＞ ローンの残債 | 比較的スムーズ。売却代金で完済可能。 |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ ローンの残債 | 工夫が必要。手持ち資金の持ち出しか、住み替えローンの検討。 |

  • アンダーローンのケース：

たとえば、今の家のローン残高が1,000万円で、売却価格が1,800万円になる場合です。売却代金でローンを完済し、さらに手元に現金が残るため、次の住まいの資金に充てることもできます。

  • オーバーローンのケース：

たとえば、ローンが2,500万円残っているのに、売却価格が2,000万円にしかならない場合です。この不足分500万円を、貯金から出すか、新しく組むローンに上乗せするなどの対策が必要になります。

実務的なポイント：残債がある売却で気をつけるべきこと

実際に抵当権を抹消し、売却を成功させるためには、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

1. 正確な「残債」と「査定額」を把握する

まずは、住宅ローンの返済予定表やネットバンキングで、今の正確な残債を確認しましょう。その上で、不動産会社に査定を依頼します。
「今の家がいくらで売れるか」という見込みが立たないと、貯金をいくら用意すべきか、あるいは住み替え先の予算をいくらにすべきかが決まりません。

2. 「同時決済」の仕組みを利用する

「ローンを完済してからじゃないと売りに出せない」と思っている方も多いですが、実務では「売却代金を受け取った瞬間に、そのお金でローンを返し、その場で抵当権抹消の手続きを行う」という『同時決済』という手法をとります。
この際、司法書士が立ち会い、間違いなく書類が揃っているかを確認します。読者の方が事前に大金を用意して銀行に走る必要はありませんので、ご安心ください。

3. 諸費用を含めた資金計画を立てる

売却には、不動産会社への仲介手数料や、抵当権抹消のための登録免許税（不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬）などの諸費用がかかります。
たとえば、ローン残高が残り500万円で、売却価格も500万円だった場合、諸費用の分だけ「持ち出し」が発生してしまいます。「手出しをゼロにしたい」という方は、諸費用分も見越した売却価格の設定が必要です。

まとめ：不安なときは「まずは査定」から始めましょう

抵当権がついたままの不動産でも、売却代金や自己資金でローンを完済できれば、何ら問題なく売却できます。大切なのは、ご自身の「残債」と「市場価格」のバランスを正しく把握することです。

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