「住み替えで今のマンションを売却したけれど、税金の手続きって何か必要なのかな？」「利益が出なければ何もしなくていいって聞いたけど本当？」と、売却後の手続きに疑問を感じている方は多いのではないでしょうか。

不動産を売却した翌年には、税務署へ「確定申告」を行わなければならないケースがあります。慣れない手続きは難しく感じるかもしれませんが、実は「申告をした方がおトク」になるケースも少なくありません。今回は、不動産売却後の確定申告の要否や、知っておきたい「譲渡所得」の考え方について丁寧に解説します。

不動産を売ったら全員が確定申告をしなければならないの？

結論からお伝えすると、不動産を売却したすべての人に確定申告の義務があるわけではありません。

確定申告が必要になるかどうかの分かれ道は、売却によって「利益（プラス）」が出たかどうかです。この利益のことを専門用語で譲渡所得（じょうとしょとく）と呼びます。

たとえば、八王子のご実家を相続して売却した際、売却金額から経費を引いても手元にお金が残るようなケースでは、その利益に対して所得税や住民税がかかるため、確定申告が必須となります。

一方で、購入した時よりも安い価格でしか売れず、計算上の利益がマイナスになった場合は、原則として申告の義務はありません。「税金を払う必要がないから」ですね。しかし、実は「利益が出なかった時こそ申告すべきケース」もあるのです。これについては後ほど詳しくご説明します。

【たとえばこんな方に向いています】

  • 親から譲り受けた土地を売却し、手元に売却代金がしっかり残った方
  • 数年前に購入したマンションが、エリアの価格高騰で買った時より高く売れた方

確定申告が必要なケースと、その仕組みを正しく知ろう

まずは、ご自身がどのパターンに当てはまるのかを確認しましょう。大きく分けて3つのケースがあります。

ケース1：売却益（譲渡所得）が出た場合

不動産を売った金額から、「その不動産を買った時の代金」と「売るためにかかった経費（仲介手数料など）」を差し引いて、プラスになる場合です。このプラス分が譲渡所得となり、課税の対象になります。

ケース2：特例（控除）を利用して税金をゼロにしたい場合

「利益は出たけれど、マイホームを売った時の『3,000万円の特別控除』を使えば税金はかからないはず」という方もいらっしゃるでしょう。ここで注意が必要なのは、「特例を使うためには、確定申告が必須条件」という点です。申告をしないと、たとえ特例の対象であっても、税務署からは「利益が出たのに申告していない人」と見なされてしまうかもしれません。

ケース3：売却損（譲渡損失）が出た場合

利益がマイナス（赤字）だった場合、申告義務はありませんが、申告することで「損益通算（そんえきつうさん）」という仕組みを利用できる場合があります。これは、不動産売却で出た赤字を、その年の給与所得などから差し引いて、源泉徴収された税金の還付を受けられる可能性がある仕組みです。

【たとえばこんなケース】
「今の家のローン残債が2,000万円あるけれど、売却価格が1,500万円にしかならず、手出しで完済した」というような、買い替えに伴う損失が出た方は、確定申告を検討する価値があります。

スムーズな確定申告のために押さえておきたい実務的ポイント

確定申告の時期は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。直前になって慌てないよう、以下のポイントを意識しておきましょう。

  • 「買った時の契約書」を探しておく

譲渡所得を計算する際、最も重要なのが「いくらで買ったか」という証拠です。これが不明だと、売却価格の5％で購入したと見なされてしまい、税金が高くなってしまう可能性があります。多摩エリアで長くお住まいだったご自宅などを売却する際は、古い書類がないか早めに確認しましょう。

  • 領収書を保管しておく

仲介手数料、印紙代、測量費、建物の解体費などは、利益から差し引くことができます。これらは「譲渡費用」として認められるため、領収書は大切に保管してください。

  • マイナンバーカードやe-Taxの準備

最近ではスマートフォンからでも申告が可能です。税務署の相談会場は非常に混雑するため、早めの準備をおすすめします。

【たとえばこんな方に向いています】

  • 「昔の契約書なんてどこにあるか分からない」という、古い木造戸建てを売却予定の方
  • 平日は仕事で忙しく、税務署に行く時間が取れない会社員の方

まとめ

不動産売却後の確定申告は、「利益が出た時は義務」「特例を使いたい時や損をした時は任意（だけどおトクな場合がある）」と覚えておきましょう。八王子・多摩エリアでの不動産取引においても、この税務手続きまで含めて「売却の完了」と言えます。

「自分の場合は申告が必要？」「どの特例が使えるの？」と迷われたら、まずは私たちセンチュリー21ココカラへご相談ください。地域の特性を理解したスタッフが、売却の入り口から出口までしっかりサポートいたします。