住宅ローンについて

住宅ローンとは、住宅の購入・建築資金を金融機関から借り入れ、長期間（最長35年〜50年）にわたって毎月返済していく仕組みです。購入する物件を担保（抵当権）として設定するため、一般的なローンより低い金利で借りることができます。

住宅ローンの主な借入先

借入先	特徴	金利の傾向
都市銀行（メガバンク）	対面相談が充実。審査はやや厳しめ	標準的
地方銀行・信用金庫	地域密着で柔軟な対応。多摩エリアでは山梨中央銀行・多摩信用金庫など	標準的〜やや低め
ネット銀行	金利が低い傾向。手続きはオンライン中心	低め
フラット35（住宅金融支援機構）	全期間固定金利。自営業・転職直後でも利用しやすい	固定金利のみ

住宅ローンの金利タイプは大きく3種類あります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身のライフプランに合わせて選ぶことが大切です。

金利タイプ	特徴	向いている方
変動金利	金利が低い（0.9〜1.4%台が主流）。半年ごとに金利見直し。金利上昇リスクあり	繰上返済を積極的に行える方。金利上昇時に対応できる余裕がある方
全期間固定金利	借入時の金利が完済まで変わらない（3.0%台が目安）。返済額が確定し家計管理しやすい	長期間安定した返済を重視する方。金利上昇リスクを避けたい方
固定期間選択型	当初5年・10年など一定期間は固定、終了後に再選択。固定期間中は安定	お子様の教育費がかかる時期など、一定期間の返済額を固定したい方

金利タイプ別 総返済額の比較（借入3,500万円・35年返済の場合） ※2026年現在

金利タイプ	適用金利（例）	毎月返済額	総返済額
変動金利	0.9%	約97,200円	約4,080万円
全期間固定金利（9割以下）	3.21%	約138,800円	約5,830万円
固定10年→変動	2.95%→1.8%	約133,700円→変動	約5,130万円（概算）

金融機関が審査で見る「借入可能額」と、家計にとって無理のない「適正借入額」は異なります。返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を基準に考えましょう。

返済負担率の目安

• 金融機関の審査基準：年収の30〜40%以内（審査金利3%で計算）
• 無理のない目安：年収の25〜30%以内

年収別 借入可能額と適正借入額の目安

年収	借入可能額（上限）	適正借入額（推奨）	月々返済額の目安
400万円	約3,460万円	約2,600万円	約7.2万円
500万円	約4,330万円	約3,250万円	約9.0万円
600万円	約5,200万円	約3,900万円	約10.8万円
700万円	約6,060万円	約4,550万円	約12.6万円
800万円	約6,930万円	約5,200万円	約14.4万円

※変動金利0.9%、35年返済、ボーナス返済なしで試算。借入可能額は審査金利3%で算出。

住宅ローンの審査は「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階です。それぞれ見られるポイントが異なります。

事前審査（仮審査）

「この金額を融資できそうか」の概算判断。通常2〜5営業日で結果が出ます。

• 勤務先の安定性・業種
• 年収・雇用形態・勤続年数
• 借入希望額と返済負担率
• 完済時の年齢（多くの金融機関は80歳以下）
• 他の借入状況（カーローン・カードローン・リボ残高など）
• 個人信用情報（延滞履歴の有無）

本審査

売買契約後に申込み、より詳細に審査されます。通常1〜2週間で結果が出ます。

• 物件の担保評価（立地・築年数・構造など）
• 健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）

審査に通りにくいケースと対策

ケース	対策
転職して間もない（勤続1年未満）	フラット35は勤続年数の制限なし。一部ネット銀行も柔軟
自営業・フリーランス	確定申告3年分の安定した所得が必要。フラット35が利用しやすい
カードの延滞履歴がある	信用情報の回復まで5年程度。まずは信用情報機関で確認を
他の借入が多い	カーローン・リボ払いなどを完済してから申込み
健康上の理由で団信に加入できない	ワイド団信（引受条件緩和型）やフラット35（団信任意加入）を検討

① ペアローン

夫婦（またはパートナー）がそれぞれ住宅ローンを組む方式。2本のローン契約を結びます。

• メリット：借入可能額が大幅に増える。それぞれが住宅ローン控除を受けられる
• デメリット：諸費用が2倍（事務手数料・登記費用など）。どちらかの収入減少時のリスク

② 収入合算

配偶者の収入を合算して1本のローンを組む方式。「連帯保証型」と「連帯債務型」があります。

• 連帯保証型：主債務者がローン控除を受ける。諸費用は1本分
• 連帯債務型：夫婦それぞれがローン控除を受けられる（フラット35で利用可能）

③ 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

年末時点のローン残高の0.7%が所得税（住民税の一部）から控除される制度です。

【新築】

物件の種類	控除期間	借入限度額	最大控除額（年間）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・（認定住宅）	13年	4,500万円	31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	13年	3,500万円	24.5万円
省エネ基準適合住宅	13年	2,000万円	14万円

【中古】

物件の種類	控除期間	借入限度額	最大控除額（年間）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・（認定住宅）	13年	3,500万円	24.5万円
ZEH水準省エネ住宅	13年	3,500万円	24.5万円
省エネ基準適合住宅	13年	2,000万円	14万円
上記以外の住宅（非省エネ）・増改築	10年	2,000万円	14万円

※特例対象個人の場合は借入限度額や年間最大控除額が上表とは異なりますので、最新の情報は当社スタッフにお問い合わせいただくか、国土交通省の住宅ローン減税のページをご覧ください。

※現行の制度は2026年（令和8年）1月1日から2030年12月31日までの入居が対象期間です。

みらいエコ住宅2026事業

住宅購入時に利用できる補助金・給付金制度もあります。制度内容は年度ごとに変わるため、最新の情報は当社スタッフにお問い合わせいただくか、補助金・助成制度ページをご覧ください。

住宅ローンを組む際には、金利以外にもさまざまな費用が発生します。金融機関や商品によって大きく異なるため、比較の際は必ず確認しましょう。

費用の種類	内容	金額の目安（借入3,500万円の場合）
融資手数料（事務手数料）	定率型：借入額の2.2%が主流。定額型：3〜5万円	定率型：約77万円 / 定額型：約3〜5万円
ローン保証料	保証会社への費用。一括前払い方式と金利上乗せ方式がある	一括：約77万円 / 金利上乗せ：+0.2%程度
団体信用生命保険（団信）	死亡・高度障害時にローン残高がゼロに。金利に含まれる場合が多い	多くは金利込み。がん特約等は+0.1〜0.3%
印紙税（ローン契約書用）	金銭消費貸借契約書に貼付	約2万円
登記費用	登録免許税＋司法書士報酬	約30〜50万円

融資手数料「定率型」と「定額型」の違い

ネット銀行は「定率型」（借入額×2.2%）が主流で、金利が低い代わりに初期費用が高め。都市銀行は「定額型」（3〜5万円）＋保証料という組み合わせが多いです。