住宅ローンについて

住宅ローンとは、住宅の購入・建築資金を金融機関から借り入れ、長期間（最長35年〜50年）にわたって毎月返済していく仕組みです。購入する物件を担保（抵当権）として設定するため、一般的なローンより低い金利で借りることができます。

住宅ローンの主な借入先

借入先	特徴	金利の傾向
都市銀行（メガバンク）	対面相談が充実。審査はやや厳しめ	標準的
地方銀行・信用金庫	地域密着で柔軟な対応。多摩エリアでは多摩信用金庫など	標準的〜やや低め
ネット銀行	金利が低い傾向。手続きはオンライン中心	低め
フラット35（住宅金融支援機構）	全期間固定金利。自営業・転職直後でも利用しやすい	固定金利のみ

住宅ローンの金利タイプは大きく3種類あります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身のライフプランに合わせて選ぶことが大切です。

金利タイプ	特徴	向いている方
変動金利	金利が低い（0.7〜1.4%台が主流）。半年ごとに金利見直し。金利上昇リスクあり	繰上返済を積極的に行える方。金利上昇時に対応できる余裕がある方
全期間固定金利	借入時の金利が完済まで変わらない（1.5〜3.0%台が目安）。返済額が確定し家計管理しやすい	長期間安定した返済を重視する方。金利上昇リスクを避けたい方
固定期間選択型	当初5年・10年など一定期間は固定、終了後に再選択。固定期間中は安定	お子様の教育費がかかる時期など、一定期間の返済額を固定したい方

金利タイプ別 総返済額の比較（借入3,500万円・35年返済の場合）

金利タイプ	適用金利（例）	毎月返済額	総返済額
変動金利	0.8%	約95,600円	約4,015万円
全期間固定金利	3.0%	約134,600円	約5,653万円
固定10年→変動	当初1.10%→1.50%	約100,400円→変動	約4,300万円（概算）

金融機関が審査で見る「借入可能額」と、家計にとって無理のない「適正借入額」は異なります。返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を基準に考えましょう。

返済負担率の目安

• 金融機関の審査基準：年収の30〜35%以内（審査金利3〜4%で計算）
• 無理のない目安：年収の25〜30%以内

年収別 借入可能額と適正借入額の目安

年収	借入可能額（上限）	適正借入額（推奨）	月々返済額の目安
400万円	約3,200万円	約2,560万円	7.1万円
500万円	約4,200万円	約3,360万円	9.3万円
600万円	約5,100万円	約4,080万円	11.3万円
700万円	約5,900万円	約4,720万円	13.1万円
800万円	約6,800万円	約5,440万円	15.1万円

※変動金利0.9%、35年返済、ボーナス返済なしで試算。借入可能額は審査金利3.5%で算出。

住宅ローンの審査は「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階です。それぞれ見られるポイントが異なります。

事前審査（仮審査）

「この金額を融資できそうか」の概算判断。通常2〜5営業日で結果が出ます。

• 年収・雇用形態・勤続年数
• 借入希望額と返済負担率
• 他の借入状況（カーローン・カードローン・リボ残高など）
• 個人信用情報（延滞履歴の有無）

本審査

売買契約後に申込み、より詳細に審査されます。通常1〜3週間で結果が出ます。

• 物件の担保評価（立地・築年数・構造など）
• 健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）
• 勤務先の安定性・業種
• 完済時の年齢（多くの金融機関は80歳以下）

審査に通りにくいケースと対策

ケース	対策
転職して間もない（勤続1年未満）	フラット35は勤続年数の制限なし。一部ネット銀行も柔軟
自営業・フリーランス	確定申告3年分の安定した所得が必要。フラット35が利用しやすい
カードの延滞履歴がある	信用情報の回復まで5年程度。まずは信用情報機関で確認を
他の借入が多い	カーローン・リボ払いなどを完済してから申込み
健康上の理由で団信に加入できない	ワイド団信（引受条件緩和型）やフラット35（団信任意加入）を検討

① ペアローン

夫婦（またはパートナー）がそれぞれ住宅ローンを組む方式。2本のローン契約を結びます。

• メリット：借入可能額が大幅に増える。それぞれが住宅ローン控除を受けられる
• デメリット：諸費用が2倍（事務手数料・登記費用など）。どちらかの収入減少時のリスク

② 収入合算

配偶者の収入を合算して1本のローンを組む方式。「連帯保証型」と「連帯債務型」があります。

• 連帯保証型：主債務者がローン控除を受ける。諸費用は1本分
• 連帯債務型：夫婦それぞれがローン控除を受けられる（フラット35で利用可能）

③ 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

年末時点のローン残高の0.7%が所得税（住民税の一部）から控除される制度です。

物件の種類	控除期間	借入限度額	最大控除額（年間）
新築・認定住宅（長期優良住宅等）	13年	4,500万円	31.5万円
新築・省エネ基準適合住宅	13年	3,000万円	21万円
新築・その他の住宅	13年	2,000万円	14万円
中古・認定住宅等	10年	3,000万円	21万円
中古・その他の住宅	10年	2,000万円	14万円

※2024年・2025年入居の場合。制度は年度により変更される場合があります。

④ すまい給付金・子育てエコホーム支援事業

住宅購入時に利用できる補助金・給付金制度もあります。制度内容は年度ごとに変わるため、最新の情報は当社スタッフにお問い合わせいただくか、補助金・助成制度ページをご覧ください。

住宅ローンを組む際には、金利以外にもさまざまな費用が発生します。金融機関や商品によって大きく異なるため、比較の際は必ず確認しましょう。

費用の種類	内容	金額の目安（借入3,500万円の場合）
融資手数料（事務手数料）	定率型：借入額の2.2%が主流。定額型：3〜5万円	定率型：約77万円 / 定額型：約3〜5万円
ローン保証料	保証会社への費用。一括前払い方式と金利上乗せ方式がある	一括：約72万円 / 金利上乗せ：+0.2%程度
団体信用生命保険（団信）	死亡・高度障害時にローン残高がゼロに。金利に含まれる場合が多い	多くは金利込み。がん特約等は+0.1〜0.3%
印紙税（ローン契約書用）	金銭消費貸借契約書に貼付	約2万円
登記費用	登録免許税＋司法書士報酬	約30〜50万円

融資手数料「定率型」と「定額型」の違い

ネット銀行は「定率型」（借入額×2.2%）が主流で、金利が低い代わりに初期費用が高め。都市銀行は「定額型」（3〜5万円）＋保証料という組み合わせが多いです。