トラブル物件

• 再建築不可と言われ、どこに相談すればいいかわからない
• 旧耐震基準の建物で、売却できるか不安
• 隣地との境界が確定しておらず、売却に進めない
• 市街化調整区域の土地で、買い手がつくか心配
• 変形地・狭小地で、複数社に査定を断られた
• 建ぺい率・容積率オーバーの物件を手放したい

トラブル物件は大きく「法的瑕疵」「物理的・形状的瑕疵」「境界・権利関係の問題」に分かれます。それぞれの状況に応じた対応策があります。

旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の建築）

現行の耐震基準を満たしていないため、住宅ローン審査で不利になるケースがあります。耐震リフォームは高額になることが多いため、解体・再建築を前提とした買主への売却や、当社による買取が現実的な選択肢です。

再建築不可物件（接道義務違反・未接道など）

駅前立地や分割所有された土地で、接道義務を満たしていない「袋地」「未接道」の相談は特に多くいただきます。そのままでの再販は難しいケースがほとんどですが、囲繞地通行権の確保交渉、隣地との等価交換・借地交渉、建築基準法43条但し書き申請など、高度な取引技術と行政・各地権者との連携によって解決できる場合があります。立地次第では高額売却や高額買取が実現したケースも豊富にあります。

市街化調整区域

原則として建物の建築・建て替えが制限されているエリアです。農地転用（農業委員会との調整）が一般的な対処法ですが、規制が厳しく時間を要します。居住用以外の活用ニーズを探りながら、各市役所との継続協議も含めて対応します。

建ぺい率・容積率オーバー（違法建築・既存不適格）

増改築や違法リフォームによって基準値をオーバーしている場合、現況のままでは住宅ローンが通りにくくなります。現状売却・解体売却・買取など、状況に合わせた方法をご提案します。

変形地・狭小地・旗竿地

三角形・台形・細長いなど、再建築にコストがかかりやすい形状の土地は、一般的な査定で低く見られがちです。しかし「どのように価値を創るか」の視点次第で、売却活動の結果は大きく変わります。これまでの査定に納得できなかった方も、ぜひ一度ご相談ください。

採光・通風に問題がある物件

法的には問題がなくても、極端に採光や通風が悪い物件は敬遠されやすい傾向があります。適切なターゲット設定と訴求方法で対応します。

設備・防火基準の不備がある物件（投資用物件など）

中古マンションやビルなど投資用物件で、火災報知器・スプリンクラーといった防火設備に不備がある場合は、資産価値への影響も含めた資産シミュレーションを行い、売却・維持・リプレイスの判断をサポートします。

境界未確定・隣地との紛争

古い土地や相続物件では、民法上の「所有権界」と登記上の「筆界」がずれていることがあります。隣地所有者が非協力的なケース、既に紛争化しているケース、隣地が相続協議中で確認が取れないケースなど、状況はさまざまです。筆界特定制度や所有権確認訴訟（1年以上を要する場合あり）なども含め、土地家屋調査士・弁護士と連携しながら対応を進めます。

トラブル物件の売却は、一般的な不動産売却と異なり、法的知識・交渉力・専門家ネットワークが必要です。センチュリー21ココカラでは、司法書士・土地家屋調査士・弁護士・行政書士などの提携専門家と連携しながら、複雑な案件にも対応してきた実績があります。

「他社に断られた」「何年も解決しなかった」という物件でも、新たな視点での解決策が見つかることがあります。まずは状況のヒアリングからお気軽にどうぞ。

1. ご相談・ヒアリング — 瑕疵の内容・経緯・ご希望をお聞きします
2. 現地確認・調査 — 法的状況・境界・建物状態などを確認します
3. 専門家との連携（必要な場合）— 司法書士・土地家屋調査士・弁護士と協力します
4. 売却方法のご提案 — 仲介売却・買取・交渉による解決策を比較提案します
5. 売却活動・決済・引き渡し — 手続き全般を丁寧にサポートします